近日，在阿里法拍平台上，广州番禺区的网红盘万科欧泊以底价280万元成交了一套94平方米的三房单位，折合单价约2.97万元/平方米。
相比之下，贝壳APP数据显示，目前万科欧泊同类户型的主流挂牌价约340万~400万元，近三个月的成交价330万~360万元。新近成交的法拍房价格相当于市场价的8折。
这并非个例。今年以来，广州多个热门板块如天河珠江新城、番禺万博、增城朱村等均出现了低价成交的法拍房，冲击着广州的二手房市场。
增城、花都、番禺法拍房最多
据穗和控股统计，1~7月广州法拍房共上拍2397套，其中增城区的数量最多，共440套，其次是花都区和番禺区。整体成交呈现量增价跌，累计成交875套，同比增长约4%，但成交率仅为36.5%。
数据说明：
1. 按标的物统计，同一标的物，跨平台跨拍次仅统计一次
2. 数据来源京东、阿里，仅统计住宅，并已剔除部分产权房
穗和控股法拍部研究员刘相廷分析称，增城区的法拍房情况最为典型。部分开发商因资金链压力无法偿还债务，导致资产被法院执行。同时，增城区住宅供大于求，高库存造成房价下跌，一些在房价高峰期购入的投资者和购房者，因市场下行压力无法继续偿还贷款，房产被迫进入法拍程序。
例如，朱村板块房价从高峰的2万元/平方米降至约1.2万元/平方米，导致大量投资者亏损抛售，引发市场法拍房激增。
值得关注的是，珠江新城作为广州豪宅的风向标板块，近期也成为法拍房的重灾区。根据阿里法拍和京东法拍的数据，近一个月内，珠江新城上架了数套千万豪宅，包括起拍价超过3300万元的中海花城湾和超过2000万元的新城海滨花园。
从一线市场上看，珠江新城多个标杆盘的成交价已从之前的18万~20万元/平方米，回落至12万~15万元/平方米甚至更低。
珠城橙蕉数据显示，7月珠江新城仅成交了47套二手房，其中绝大部分单价在10万元/平方米以下、总价在1000万元以下，而成交单价在15万元/平方米以上的房源为零，总价2000万元以上的豪宅也仅成交了4套。
有业内人士表示，尽管珠江新城的降幅与很多板块相当，但由于高单价和高总价，房产评估价频繁下调后，经营贷续贷者资金链紧张，部分资金缺口较大的客户不得不在市场低迷时“割肉”离场，甚至出现到期断供走上法拍的道路。
低价成交影响二手市场？
法拍房数量的增加意味着更多的业主无法按期偿还债务，这将增加市场的供给。另一方面，法拍房通常是市场的价格底线，低价成交会对二手市场产生一定影响。
数据显示，1~7月广州法拍房成交均价约2.2万元/平方米，同比下降约6%，折价率为76%。成交的875套法拍房中，有344套是底价成交，占比约39%。
有资深中介经纪人表示，法拍房是否影响二手市场主要取决于其在小区或板块中的占比。一两套法拍房的个例不会改变整个板块的价格体系。但如果法拍房数量较多，购房者的心理预期会降低，从而压低二手房的成交价。
不过，大多数买家仍会关注法拍房的潜在问题，如前业主资不抵债或房屋可能存在其他纠纷和瑕疵。因此，在实际购房过程中，买家通常会意识到法拍房和二手房之间存在一定的价差，两者之间的竞争并不激烈。
刘相廷认为，相对于整个二手房市场，法拍房数量较少，不足以显著改变市场的供需关系。尽管有部分法拍房以底价成交，但总体数量不大，对二手房市场的价格冲击也相对有限。
“此外，法拍房通常标注了‘一切税费均由买受人承担’，还可能存在物业费、水电费等历史欠费，虽然价格看似低于市场价，但实际买入成本并未低多少。”上述资深中介经纪人分析道。
刘相廷建议，购房者可以通过参考法拍房价格了解市场的底价，从而避免在二手房市场上支付过高的价格。